¿Qué es la nuda propiedad?

La nuda propiedad es una figura clave dentro del derecho inmobiliario y de la planificación patrimonial, especialmente útil para quienes desean invertir en bienes inmuebles o preparar su herencia. Este término hace referencia a la titularidad de un bien (generalmente un inmueble), pero sin el derecho de usarlo o disfrutarlo, ya que estos derechos los tiene otra persona (el usufructuario). En este artículo, te explicaremos en detalle en qué consiste la nuda propiedad, las diferencias con el usufructo, cómo funciona, sus ventajas y cómo en LABE Abogados podemos ayudarte a gestionar este tipo de operaciones de forma eficiente y segura.

¿Qué es la nuda propiedad?

La nuda propiedad es el derecho de propiedad sobre un bien, generalmente una vivienda o inmueble, sin que quien la posee tenga la facultad de usarla o disfrutarla. Esta facultad de uso y disfrute corresponde al usufructuario, que puede ser una persona distinta al titular de la nuda propiedad. El término «nuda» hace referencia a que la propiedad se encuentra «desnuda» de la facultad de gozar del bien, es decir, de vivir en él, alquilarlo o explotarlo económicamente. El nudo propietario solo recupera estos derechos cuando se extingue el usufructo.

Diferencias entre nuda propiedad y usufructo

Es importante entender la diferencia entre nuda propiedad y usufructo, ya que son dos conceptos que dividen los derechos sobre un inmueble:

• Nuda propiedad: El nudo propietario es el titular del bien, pero no tiene el derecho de usarlo o disfrutarlo hasta que se extinga el usufructo.
• Usufructo: El usufructuario tiene el derecho de vivir en el inmueble, alquilarlo o beneficiarse de él económicamente, pero no es el propietario. Este derecho puede ser vitalicio o temporal.

En muchos casos, estos derechos se combinan de manera que una persona (generalmente mayor) vende la nuda propiedad de su vivienda, pero conserva el usufructo vitalicio, es decir, el derecho de seguir viviendo en el inmueble hasta su fallecimiento.

¿Cómo funciona la nuda propiedad?

Cuando se produce una venta de nuda propiedad, lo que se transfiere es únicamente la titularidad del bien, mientras que el usufructuario sigue disfrutando del derecho a usarlo. El nudo propietario, aunque es el dueño del inmueble, no podrá disponer de él completamente hasta que se extinga el usufructo, lo cual puede ocurrir por varias razones, como:

• Fallecimiento del usufructuario: En la mayoría de los casos, el usufructo es vitalicio, es decir, que dura mientras viva el usufructuario. Cuando este fallece, el nudo propietario pasa a tener la plena propiedad del bien.
• Extinción del usufructo por tiempo determinado: A veces, el usufructo tiene una duración limitada en el tiempo. Al finalizar el plazo acordado, el usufructuario pierde el derecho a usar el bien y el nudo propietario obtiene la plena propiedad.
• Renuncia del usufructuario: En algunos casos, el usufructuario puede renunciar a su derecho de uso antes de tiempo, lo que devuelve al nudo propietario el pleno control sobre el inmueble.

Ventajas de la nuda propiedad para compradores y vendedores

La nuda propiedad ofrece importantes beneficios tanto para el comprador como para el vendedor, especialmente en contextos de planificación patrimonial o inversión inmobiliaria. A continuación, se describen las principales ventajas según cada caso:

Para el comprador:

1. Inversión a largo plazo: Comprar la nuda propiedad suele ser más económico que adquirir la plena propiedad de un inmueble. Como no puedes usar el bien de inmediato, el precio de compra es menor, lo que lo convierte en una excelente oportunidad de inversión a largo plazo. Una vez que se extingue el usufructo, el comprador adquiere la plena propiedad del inmueble, a menudo sin haber tenido que pagar el valor completo que tendría en ese momento.

2. Oportunidad de adquirir inmuebles a precios reducidos: Al adquirir únicamente la nuda propiedad, los compradores pueden acceder a bienes inmuebles a precios más bajos de lo habitual. Es una opción interesante para quienes buscan invertir sin la necesidad de disponer del inmueble de inmediato.

3. Beneficios fiscales: En muchos países, la compra de la nuda propiedad conlleva ventajas fiscales, ya que solo se paga impuestos sobre el valor de la nuda propiedad y no sobre el valor total del inmueble. Además, puede ser una manera de evitar el impuesto sobre sucesiones o donaciones cuando se utiliza en la planificación de herencias.

Para el vendedor:

1. Liquidez sin perder el uso del inmueble: Las personas mayores suelen utilizar la venta de la nuda propiedad como una manera de obtener liquidez sin perder el derecho de vivir en su hogar. De este modo, pueden seguir disfrutando de su vivienda mientras obtienen recursos económicos para cubrir sus necesidades.

2. Solución de planificación patrimonial: La nuda propiedad es una herramienta efectiva en la planificación patrimonial, ya que permite transmitir el inmueble a los herederos en vida, evitando trámites sucesorios complejos. Al vender la nuda propiedad a un hijo, por ejemplo, los padres pueden seguir viviendo en su casa mientras facilitan el proceso de herencia.

3. Beneficio económico sin renunciar a la vivienda: Vender la nuda propiedad permite al usufructuario obtener un beneficio económico inmediato sin tener que abandonar su hogar, lo que resulta una alternativa atractiva en casos donde se necesita liquidez pero no se desea perder la residencia.

Usos frecuentes de la nuda propiedad

La nuda propiedad tiene varias aplicaciones prácticas, siendo una herramienta muy versátil tanto en el ámbito del derecho inmobiliario como en la planificación patrimonial. A continuación, se describen algunos de sus usos más comunes:

1. Planificación de herencias

Uno de los usos más habituales de la nuda propiedad es como herramienta de planificación sucesoria. Los propietarios pueden ceder la nuda propiedad de sus inmuebles a sus herederos, como hijos o nietos, manteniendo el usufructo vitalicio sobre la vivienda. De este modo, los herederos recibirán la plena propiedad del inmueble cuando fallezca el usufructuario, sin necesidad de realizar un proceso de herencia convencional, lo que puede ahorrar costes y evitar conflictos familiares.

2. Ventas inmobiliarias con usufructo vitalicio

Otra aplicación práctica es la venta de inmuebles con usufructo vitalicio. En estos casos, las personas mayores venden la nuda propiedad de su vivienda a un inversor, manteniendo el derecho a vivir en ella hasta su fallecimiento. Esto les permite obtener recursos económicos sin perder su hogar, lo cual es especialmente útil para quienes necesitan fondos para cubrir gastos médicos o mejorar su calidad de vida.

3. Inversión inmobiliaria

La nuda propiedad también se ha convertido en una opción atractiva para inversores que buscan adquirir bienes a precios reducidos. Al no poder disponer del bien de inmediato, el precio de compra es considerablemente inferior al de la plena propiedad. Además, una vez extinguido el usufructo, el inversor obtiene la propiedad completa del inmueble, generalmente con un valor de mercado mucho mayor al que pagó inicialmente.

Cómo en LABE Abogados podemos ayudarte

En LABE Abogados, contamos con un equipo de expertos en derecho civil que puede asesorarte en todos los aspectos relacionados con la nuda propiedad, ya seas comprador, vendedor o estés interesado en usar esta figura en la gestión de tu patrimonio. Sabemos que este tipo de operaciones puede parecer complejo, y por eso ofrecemos un servicio personalizado y adaptado a tus necesidades, asegurando que se respeten todos tus derechos y que la operación se realice de manera segura y eficiente.

Nuestros servicios incluyen:

• Asesoramiento en compraventa de nuda propiedad: Te guiamos durante todo el proceso de compraventa, desde la valoración inicial hasta la firma del contrato, asegurándonos de que comprendas las implicaciones legales y financieras de la operación.

• Planificación patrimonial: Si estás pensando en utilizar la nuda propiedad como parte de tu estrategia de herencia, te asesoramos sobre cómo optimizar esta herramienta para proteger tu patrimonio y facilitar la transmisión a tus herederos.

• Gestión de usufructos: Tanto si eres usufructuario como nudo propietario, te ayudamos a entender tus derechos y obligaciones, así como a resolver cualquier disputa o problema que pueda surgir en relación con el uso del inmueble.

• Revisión de contratos y seguridad jurídica: Nos encargamos de revisar y redactar los contratos necesarios para que todas las condiciones de la compraventa o cesión de derechos sean claras y estén ajustadas a la legislación vigente.

Si tienes dudas sobre cómo la nuda propiedad puede beneficiarte o necesitas asesoría legal en cualquier operación relacionada, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.