Aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a raíz de la pandemia

La existencia de la pandemia causada por la COVID-19 así como sus irremediables efectos en la economía debido a las medidas de contención que se han tomado son un hecho indiscutible y notorio.

La pandemia ha traído consigo un cambio total en las circunstancias de muchos negocios teniendo en cuenta que una de las principales medidas ha sido la reducción de aforos en todo tipo de locales, tanto comerciales como de hostelería, la reducción de horarios y, en particular, decretar el cierre de los locales de ocio nocturno. Bien sea por la obligación de cierre o por decisión propia de no abrir para evitar situaciones en las que no se respeten las medidas de seguridad, lo que es indiscutible es que en cualquier caso las posibilidades de obtener beneficios con la explotación de estos locales se han visto críticamente cercenadas.

¿Se cumplen entonces los requisitos necesarios para la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” como medida cautelar? El 25 de septiembre de 2020 el Juzgado de Primera Instancia nº81 de Madrid ha dictado un auto que esclarece esta cuestión y además nos da una idea sobre lo que podemos esperar de aquí en adelante respecto a este tema.

Proclama el tribunal, en base a asentada jurisprudencia del Tribunal Supremo, que las premisas necesarias para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus son:

  • La alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir con el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.
  • Una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones.
  • Que todo ello acontece por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.

Sin duda respecto a la alteración extraordinaria de las circunstancias no cabe duda teniendo en cuenta la situación actual, más aún, con la declaración del estado de alarma en marzo de 2020 que supuso cambiar de un funcionamiento totalmente normal a un cierre total de los negocios, no pudiendo considerarse este cierre como un incumplimiento de los arrendadores. Sin embargo, tampoco es previsible, al momento de la firma del contrato de arrendamiento, que se prevea en la lógica asignación de riesgos este suceso que escapa totalmente del ámbito de control tanto del arrendador como del arrendatario. Si bien el arrendados asume los riesgos que derivan del uso de la cosa, no es posible responsabilizarse del imprevisible cierre del negocio debido a que no es algo inherente al propio inmueble, e igualmente tampoco puede considerarse como un riesgo empresarial pues es ajeno al desarrollo ordinario de la actividad del negocio. Por tanto, parece lógico asumir, que la pandemia era una circunstancia totalmente imprevisible, incluso meses antes de la declaración del estado de alarma.

En cuanto a la desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes que suponga la inexistencia de equilibrio entre las prestaciones, cabe entender su existencia, debido a que el negocio durante los meses en los que se prohibió la apertura de este tipo de locales su facturación fue nula. La aplicación de la cláusula requiere que se tenga en cuenta las consecuencias de este cambio de circunstancias teniendo en cuenta la naturaleza y tipicidad del contrato en cuestión y, especialmente, teniendo en consideración el cambio en la base del negocio conforme se informó en el contrato.

Además, indica el Tribunal, los contratos de tracto sucesivo, son particularmente aptos para que se les aplique la cláusula rebus, por su propia intencionalidad de mantener su permanencia durante un cierto tiempo. Por tanto, tiene por finalidad que las cláusulas del contrato se adapten al contexto, especialmente cuando se produce una alteración grave del mismo, para evitar que la relación contractual finalice teniendo como base el principio de conservación del negocio o favor contractus.

Por ello mismo, y previa sujeción a esta cláusula, es necesaria la adopción de las medidas cautelares, acordes a cada caso, ponderándose la proporcionalidad de la misma para evitar más quebranto del que sea estrictamente necesario, evitando otro nuevo desequilibrio contractual.

Así se concretaría la finalidad de la cláusula rebus, permitiendo que el negocio pueda superar el bache económico vivido y el contrato de arrendamiento pueda cumplir con la previsión de duración con la que se creó.

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