El Real Decreto-ley añade un apartado 5 al artículo 104 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales que mejora determinación de la base imponible del tributo para que refleje en todo momento la realidad del mercado inmobiliario. También garantiza que los contribuyentes que no obtengan una ganancia por la venta de un inmueble estarán exentos de pagar el impuesto.

Añade también que será el interesado (entendiendo en este caso el sujeto pasivo del impuesto) el que deberá acreditar la inexistencia de incremento de valor aportando los títulos que documenten la transmisión y la adquisición.

Para comprobar que no ha existido dicho incremento de valor, se tomará como valor de transmisión o de adquisición de:

• El valor mayor que conste en el título que documente la operación.
• El valor comprobado, en su caso, por la Administración Tributaria, de acuerdo con la nueva facultad que se otorga a los Ayuntamientos.

Como novedad vemos que también van a tributar las operaciones en las que transcurra menos de un año entre la adquisición y la transmisión del inmueble.

Los Ayuntamientos tendrán 6 meses para adaptarse a la nueva normativa. Asimismo, contempla en las dos opciones que se ofrecen la posibilidad a los ayuntamientos de establecer en su ordenanza fiscal un coeficiente reductor sobre el valor catastral del suelo, con el máximo del 15 por ciento, lo que contribuirá a que el impuesto refleje la realidad inmobiliaria concreta de cada zona o municipio.

Es importante destacar que el nuevo articulado establece que, en el caso de que el título de adquisición sea una herencia o donación, se tomará el valor por el que se haya tributado en el Impuesto de Sucesiones (los Ayuntamientos en general no aceptaban hasta ahora dicho valor por estar fijado unilateralmente por el interesado).

No obstante, el Ayuntamiento tendrá en cuenta el valor comprobado por la Administración en ambas transmisiones si éste fuera superior al declarado, y que a partir del 1 de enero de 2022 podría ser el nuevo “valor de referencia catastral”.

Así pues, se contemplan dos opciones para determinar la cuota tributaria y se aplicará la más beneficiosa para el contribuyente, recogiéndose también un nuevo sistema de determinación.

1ª. Valor catastral del suelo en el momento del traspaso multiplicado por los coeficientes que apruebe el Ayuntamiento (plusvalía objetiva)

Esta primera fórmula de cálculo objetivo es bastante similar a la tradicional, pero en este caso existen unos coeficientes máximos a aplicar.

Añade el nuevo RD-ley que estos coeficientes serán actualizados anualmente mediante una norma de rango legal, pudiendo regularse en la Ley de Presupuestos Generales del Estado (LPGE) y adaptándose a la evolución del mercado inmobiliario.

2º. Diferencia entre el precio de venta y precio de compra (plusvalía real)

La base imponible en este sistema alternativo de cálculo será un porcentaje de la ganancia, el que represente el valor catastral del suelo en relación con el valor catastral total del inmueble.

Si la cuota así obtenida fuese inferior a la que resultase de aplicar los coeficientes preestablecidos, el contribuyente podrá optar por ella.

Cuando, a instancia del sujeto pasivo, éste demuestre que el importe del incremento de valor es inferior en este método al obtenido mediante el método objetivo anterior, se tomará como base imponible el importe de este incremento, dejando opción al contribuyente para tributar por la plusvalía real del suelo.

La nueva regulación, sin embargo, deja sin resolver muchas incógnitas al no pronunciarse sobre la tributación de las transmisiones anteriores. En particular, cabe cuestionarse la de las herencias causadas por fallecimientos anteriores al 10 de noviembre, que podrían estar no sujetas ante el vacío legal generado por la declaración de nulidad del artículo 107 LHL.

Lo mismo ocurre con todas las transmisiones realizadas antes del día 10 de noviembre que no hayan sido liquidadas, sin necesidad de que estén recurridas. En estos casos es recomendable liquidar la plusvalía como no sujeta, acompañando un escrito en el que solicite que se declare la no sujeción al pago del impuesto ante el vacío legal existente a fecha de la transmisión causado por la STC 182/2021.

La reforma, sin duda, no acabará con la litigiosidad, de hecho, ya están llegando resoluciones dictadas por ayuntamientos, respecto de solicitudes de rectificación practicadas tras conocerse el contenido de la sentencia:

• El ayuntamiento de Salamanca el pasado 9 de noviembre, por ejemplo, señala que, al presentarse la solicitud con fecha 29 de octubre, estima que se trata de una situación consolidada y, por tanto, no procede solicitar rectificación, aun cuando la publicación en el BOE se haya hecho el 25 de noviembre, fecha en la que empieza a surtir efectos erga omnes conforme el artículo 38.1 de la LOTC.
• Sin embargo, el ayuntamiento de Catarroja (Valencia ha declarado, respecto de una transmisión declarada en febrero, pero pendiente de liquidación, la no sujeción del impuesto al no haberse resuelto el expediente, y tras haberse declarado inconstitucionales los artículos que establecían la fórmula para el cálculo.