Cuánto gastas, en realidad, al comprar una vivienda

Son muchos los gastos e impuestos en los que se incurren para formalizar la compra de una vivienda, ya sean de compraventa o de hipoteca. Por ello, entre la tasación de la casa, el notario, el registro y los impuestos, se recomienda tener ahorrado entre el 10-15% del valor de la casa, según la comunidad autónoma a la que pertenezca.

Gastos de compraventa

  • Aranceles notariales: Los honorarios del notario están regulados por el Estado y todos cobran lo mismo. Para otorgar la escritura pública de compraventa los precios oscilan entre 600 y 875 euros, dependiendo el valor del inmueble.
  • Aranceles registrales: El costo de inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad (no es obligatorio pero si recomendable). Los honorarios están fijados por normativa, entre 400 y 650 euros aproximadamente, dependiendo del precio del inmueble.
  • Los impuestos: La suma dependerá del precio de la casa y de si es nueva o no.
    • Vivienda nueva: Se aplica el impuesto del IVA, que asciende al 10%. En el caso de una vivienda social el IVA es del 4%. Además, le aplica el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), un tributo que se genera por firmar en el notario. El tipo de gravamen aplicable se determine según la comunidad autónoma, pero es entre el 0,5% y el 1,5% del importe de la compraventa.
    • Vivienda usada: Tributa el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP). Su valor depende del porcentaje que se aplica sobre el precio escriturado y de la comunidad autónoma, aunque suele oscilar entre el 6% y el 10%. Sin embargo, se aplican tipos reducidos para familias numerosas, personas con discapacidad, jóvenes o VPO, siempre y cuando la vivienda sea la habitual.
  • La gestoría: Muchas personas suelen contratar una gestoría para que tramite la liquidación de los impuestos y otros papeleos, pero este gasto es opcional.

Gastos de la hipoteca

  • La tasación: Se debe pagar a una tasadora para que defina el valor de la propiedad. En base a esta cifra, el banco indica qué porcentaje de financiación puede conceder, que suele ser aproximadamente el 80% del precio de compra. Una tasación cuesta entre 200 y 600 euros, dependiendo de la tasadora, el tipo de inmueble y su valor.
    Por lo tanto, al 10/15% que debes tener ahorrado para pagar impuestos y gastos, se suma el 20% de la vivienda, con lo que prácticamente en la totalidad de las situaciones, requieres tener ahorrado el 30% de coste de la vivienda. Por ejemplo, para adquirir una casa de 300.000€ deberíais tener ahorrado al menos 100.000 €
  • Aranceles notariales: Nuevamente, como en el caso de la compraventa, estos honorarios están regulados pero varían según la cantidad del préstamo, oscilando entre el 0,2% y el 0,5% de la hipoteca.
  • Aranceles registrales: También es un gasto regulado y suele ser de entre el 0,1% y el 0,3% de la hipoteca.
  • La gestoría: El banco selecciona una gestoría para la labor administrativa y los trámites que incluye el coste de inscribir la hipoteca y propiedad. Ésta deberá devolver al hipotecado el dinero sobrante y entregarle las facturas y las escrituras tras abonar los gastos de notaría, registro y AJD que no asuma su entidad financiera.
  • AJD: Este tributo es autonómico y va entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria. Actualmente queda pendiente que el Tribunal Supremo se pronuncie sobre quién debe pagarlo, el vendedor o el comprador de la vivienda.
  • Comisión de apertura: Puede llegar hasta el 2% del capital prestado y se deduce directamente del dinero que entrega al hipotecado (aunque no todos los bancos aplican esta comisión).
  • Certificado de eficiencia energética: Este es un gasto que debe pagar el vendedor. Sin embargo, debes estar alerta a que esté incluido dentro del pago de la vivienda, pues si no te lo terminarán cobrarán a ti.

Es importante destacar que, tras las últimas sentencias del Tribunal Supremo, no todos estos gastos corren en su totalidad por cuenta del cliente, puesto que se ha determinado como una práctica abusiva. El consumidor no está obligado a correr con la totalidad de los gastos: tasación, notariales, registrales y gestoría (AJD, por definir), por lo que puede reclamar su devolución al banco tras haberlo abonado.

Al decidir comprar una vivienda debes tener todos estos gastos en cuenta para ahorrarte sorpresas en el camino.

En el caso de la compra con hipoteca, que es el más habitual; también debes calcular cuánto costará el pago del préstamo en el tiempo y tienes que fijarte en los siguientes aspectos:

  • El capital del préstamo hipotecario: Cuanto menor sea el importe de la hipoteca, menos pagaremos, ya que se devengarán intereses sobre un capital menor.
  • El plazo de amortización: Mientras más demoremos en reembolsar el préstamo, se devengarán más intereses, pagando más a la larga.
  • El tipo de interés aplicado: Lo ideal es que el crédito hipotecario tenga un interés bajo. En el caso de las hipotecas variables, tenemos que fijarnos en el diferencial y el índice de referencia (Euribor).
  • Las comisiones: Se debe evitar, especialmente la de apertura, que es la más cara.
  • Los requisitos de vinculación: Ver cuántos productos habría que contratar para acceder al interés de la oferta.
  • Seguro de hogar e incendios. No estás obligado legalmente a pagar este tipo de seguro pero los bancos suelen incluirlo como condición dentro del contrato para brindarte la hipoteca. Esta también podría considerarse una práctica abusiva por parte de los bancos.

Existen diversos simuladores en internet donde se puede calcular el coste total de las compras de vivienda, pero siempre darán un resultado aproximado, ya que hay ciertos aspectos específicos según cada caso, que no entran en consideración. Asimismo, los honorarios de la gestoría o tasadora pueden cambiar según la entidad elegida y no conoceremos el precio exacto de las partidas hasta el momento de contratar el servicio al banco.

Si estás pensando comprar una vivienda, ya sea con o sin hipoteca, te recomendamos informarte bien previamente. En LABE Abogados contamos con fiscales especialistas que podrán asesorarte en todo lo que necesites y recomendarte la mejor opción según tu caso.

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