Fiscalidad inmobiliaria: todo lo que hay que tener en cuenta

A la hora de adentrarse en el sector inmobiliario es preciso tener en cuenta los diferentes impuestos que gravan las distintas operaciones dentro de este ámbito. Podemos encontrarnos con impuestos indirectos, directos, locales y estatales.

Los impuestos indirectos son aquellos impuestos que gravan la adquisición del inmueble. El obligado tributario en este caso es el comprador. Los impuestos directos gravan de manera directa los ingresos o el patrimonio de los ciudadanos. En este caso gravan el beneficio que obtiene el vendedor.

Los impuestos estatales que son exigidos por el Estado y tienen aplicación en todo el territorio nacional. Los locales sólo son de aplicación en el territorio del municipio. Aunque también existen los impuestos autonómicos hay que decir que no hay ninguno que reseñar en el mundo inmobiliario.

A continuación se van a explicar aquellos que son más importantes en el sector inmobiliario:

  • IBI: se encontraría dentro de los impuestos directos,  es de titularidad municipal y grava el valor catastral de los bienes inmuebles. El hecho imponible está constituido por la titularidad de alguno de los siguientes derechos sobre los bienes inmuebles urbanos, rústicos y de características especiales: de una concesión administrativa sobre los propios inmuebles o sobre los servicios públicos a que se hallen afectos, de un derecho real de superficie, de un derecho real de usufructo, del derecho de propiedad (art. 61 TRLHL).
  • IIVTNU: de titularidad municipal de carácter potestativo, que se configura como un impuesto directo, de carácter real y devengo instantáneo. El hecho imponible de este impuesto (art. 104.1 TRLHL) es el incremento de valor que experimenten los terrenos de naturaleza urbana y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o la construcción o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos
  • ICIO: es un tributo indirecto cuyo hecho imponible está constituido por la realización, dentro del término municipal, de cualquier construcción, instalación u obra para la que se exija obtención de la correspondiente licencia de obras o urbanística (art. 100 TRLRHL).
  • IVA: impuesto indirecto sobre el consumo y la prestación de servicios empresariales o profesionales, repercutible en cada una de las fases del proceso económico.
  • ITP y AJD: tributo de naturaleza indirecta que grava las transmisiones patrimoniales onerosas (TPO), las operaciones societarias (OS) y los actos jurídicos documentados (AJD).
  • IRPF: es un tributo de carácter personal y directo que grava la renta de las personas físicas de acuerdo con su naturaleza y sus circunstancias personales y familiares (art. 1 LIRPF).

Hay que tener en cuenta que para ser propietario de una vivienda hay más opciones a parte de comprar, también es posible convertirse en propietario de una vivienda a través de una herencia o de una donación. En ese caso habría que tener en cuenta un impuesto importante como es el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

Una pregunta muy recurrente que suele darse en este ámbito es si es necesaria la inscripción en el Registro de la Propiedad de la vivienda que hayamos adquirido. Si bien es cierto que no es obligatoria la inscripción, si resulta recomendable por las ventajas que de ello se derivan. Algunas de estas ventajas son: permite comprobar si el inmueble está o no libre de cargas, otorga seguridad jurídica respecto de los derechos inscritos, y en relación con esto último, el proceso de transmisión de la vivienda se agiliza porque no es necesario estar probando si realmente el que pretende transmitir es o no el propietario.

Este es solo un pequeño resumen de la fiscalidad en el ámbito inmobiliario, pero resulta muy útil para empezar a entender los entresijos fiscales y tener un mejor conocimiento en este aspecto, lo que nos aportará seguridad a la hora de tomar decisiones.

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