No reducción fiscal del 60% por arrendamientos de vivienda

El artículo 23.2 de la Ley del IRPF, en su anterior redacción, establecía la reducción fiscal para los propietarios de viviendas alquiladas en los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá en un 60 por ciento. Esta reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente.

Esta reducción del 60%, dio lugar a muchos conflictos en los supuestos en los que Hacienda detectaba que el arrendador no declaraba los rendimientos del alquiler, ya que no admitía la reducción por entender que no habían sido voluntariamente declarados por el contribuyente en su autoliquidación. El Tribunal Supremo corrigió este criterio en una sentencia 3264/2020, de 15 octubre de 2020, permitiendo la reducción aun cuando el arrendador no hubiera incluido el rendimiento en su autoliquidación del IRPF, siempre y cuando los declarase al contestar al requerimiento efectuado por Hacienda en sus actuaciones de comprobación.

Esta situación, incitó a algunos contribuyentes a no declarar tales los ingresos de alquileres, ya que en el caso de que Hacienda detectase su irregularidad, tenían todavía la posibilidad de aplicar la mencionada reducción del 60% siempre que se declarase el rendimiento en el mismo requerimiento enviado por la Agencia Tributaria.

El sábado 10 de julio de 2021 se publicó en el BOE la Ley 11/2021 de lucha contra el fraude fiscal, que introdujo modificaciones al cambiar el artículo 23 de la Ley del IRPF. A partir de ahora, sin poder aplicar el carácter retroactivo, si el arrendador no ha declarado las rentas de alquiler o si el rendimiento neto resulta superior al declarado tras comprobar Hacienda que se aplicaron gastos que no procedía deducir, no se aplicará la reducción del 60% a esas rentas no declaradas antes de la actuación de Hacienda o a los rendimientos superiores corregidos con posterioridad.

Además, aun cuando se incluyan los rendimientos procedentes del alquiler de una vivienda, la reducción del 60% no se aplicará respecto a la parte de los rendimientos netos positivos que incluyan ingresos no declarados o gastos indebidamente deducidos que fueran regularizados por la Agencia Tributaria. Esto es, se perderá sólo la reducción fiscal de la parte de ingresos no declarados o gastos indebidamente deducidos.

Por tanto, la modificación resultará aplicable siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 23 de la LIRPF, en relación con las autoliquidaciones del Impuesto del ejercicio 2021 en adelante, con independencia de que se presenten dentro o fuera del plazo establecido. Esto no afectará a los ejercicios anteriores. En cambio, los ingresos por alquiler no declarados, o los gastos de dichos arrendamientos indebidamente deducidos, habidos desde el 1 de enero de 2021, podrán perder la reducción del 60%.

¿Cuáles son los rendimientos que se deben de incluir en la renta de alquiler y cuales son los gastos deducibles?

Según el Art. 22.2 Ley IRPF, constituyen rendimientos íntegros del capital inmobiliario las cantidades que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente o cesionario de los derechos o facultades de uso o disfrute constituidos sobre los bienes inmuebles o, en su caso, las que deba satisfacer el arrendatario o subarrendatario de tales inmuebles.

Además, deben incluirse entre los rendimientos del capital inmobiliario las cantidades percibidas o que corresponda percibir por razón de los restantes bienes cedidos con el inmueble como, por ejemplo, el mobiliario y enseres, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).

Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, pueden deducirse de los rendimientos íntegros todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. Tratándose de arrendamientos de inmuebles sujetos y no exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), los gastos deducibles se computarán excluido el IVA.

  • Intereses y demás gastos de financiación y de conservación y reparación del inmueble
  • Otros gastos necesarios para la obtención de los rendimientos
    • Tributos, recargos y tasas
    • Cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales
    • Gastos de formalización del contrato y defensa jurídica
    • Saldos de dudoso cobro
    • Primas de contratos de seguro
    • Servicios o suministros
    • Otros gastos necesarios fiscalmente deducibles
  • Cantidades destinadas a la amortización
  • Compensación para contratos de arrendamiento anteriores a 9 de mayo de 1985

Además, se debe tener en cuenta que solo serán deducibles los gastos correspondientes al período de tiempo en que el inmueble haya estado alquilado.

Respecto a las cantidades destinadas a servicios o suministros (agua, luz, gas e internet, etc.) se debe tener en cuenta que dichos gastos sólo serán deducibles en la medida en que sean soportados y pagados de forma efectiva por el arrendador, de tal forma que, si fuera el arrendatario el que los paga y soporta, el arrendador no podría deducirse ninguna cantidad. No obstante, si los importes de estos gastos se repercuten al inquilino, los mismos se computarán como rendimiento íntegro del capital inmobiliario, siendo a su vez, deducibles de dicho rendimiento.

No serán deducibles como gasto, entre otros:

  • Los pagos efectuados por razón de siniestros ocurridos en los bienes inmuebles que den lugar a disminuciones en el valor del patrimonio del contribuyente.
  • El importe de las mejoras efectuadas en los bienes inmuebles, sin perjuicio de la recuperación de su coste por vía de las amortizaciones.

El concepto de mejora no aparece contemplado expresamente en la normativa del IRPF. Ahora bien, la Resolución de 30 de julio de 1991, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se dictan normas de valoración del inmovilizado material, en su norma tercera entiende por “mejora” el conjunto de actividades mediante las que se produce una alteración en un elemento del inmovilizado, aumentando su anterior eficiencia productiva.

Por tanto, debe entenderse que constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como mejoras las que redundan bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil.

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