Esta figura de financiación se aplica a promociones inmobiliarias de activos comerciales destinados a su alquiler –como pueden ser edificios de oficinas o naves logísticas, entre otros–.
En un principio, el inversor propietario del suelo establece el importe máximo que va a desembolsar para ser el propietario del inmueble que se va a alquilar.
El promotor, por su parte, se encarga de la construcción y comercialización para su arrendamiento, haciéndolo en nombre del inversor.
También es posible que el inversor no desembolse parte de ese importe hasta que se cumplan ciertas condiciones, como que esté construido ya parte del edificio –teniendo que pactar en qué punto comenzarán los pagos– o bien hasta que no se acredite una parte de los pre-contratos de arrendamiento que ha de comercializar el promotor.
De tal modo, el coste de financiar la construcción será asumida íntegramente por el inversor, asumiendo todos los costes, pero determinando un importe máximo como límite.
¿Cómo se fija el importe máximo que va a desembolsar el inversor?
Capitalizando las rentas esperadas a un determinado TIR (Tasa Interna de Retorno) acordado entre el inversor y el promotor.
Los desembolsos que va realizando el inversor se van deduciendo del importe máximo establecido. De este modo, el beneficio que obtiene el promotor es igual a la diferencia entre el importe establecido por el inversor y los gastos en los que haya incurrido, entre los que estará incluido, además de los ordinarios, el interés nocional (pactado entre las partes), el cual se devenga y se anota en cuenta cada vez que el inversor realiza un pago por cualquier concepto. El interés nocional deja de devengarse cuando el activo empieza a generar renta.
Luego de que se haya completado la obra y los inquilinos pre-arrendatarios ya estén en posesión de su local, nave, etc., las rentas de los mimos sustituyen el interés nocional, calculándose el beneficio del promotor descontando los desembolsos del inversor más el importe de los intereses nocionales del importe establecido anteriormente.
Erosión del beneficio del promotor
Se produce cuando el promotor no termina de comercializar la construcción por no encontrar inquilinos dispuestos a pagar las rentas estimadas o aceptar las condiciones. Ello reduce su beneficio hasta su límite máximo, pero no incurre en riesgo de insolvencia.
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