La banca tendrá que devolver los gastos hipotecarios incluidos en cláusulas abusivas

Igor Begonte

Asesor Financiero y Fiscal

La pasada semana, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) declaraba que los bancos tendrán que devolver a los consumidores determinados gastos en los que hayan incurrido, siempre y cuando la legislación nacional no disponga lo contrario.

Así, los bancos se tendrán que hacer cargo de una gran parte de los gastos que antes asumían los consumidores o, como pretendía el Tribunal Supremo, estarían repartidos entre prestamista y prestatario al 50% cuando se anulase una cláusula.

Con esta ventajosa Sentencia para los consumidores, se habrán de restituir totalmente los gastos referidos, pues la nulidad de una cláusula por abusividad supone su anulación total. Sólo será parcial en caso de que exista alguna disposición nacional que así lo disponga, como mencionábamos.

El TJUE ha beneficiado enormemente a los consumidores no sólo debido a lo anterior, sino que, además, resolvió que no podían cargarse las costas procesales a esta parte. Argumenta que, en caso contrario, existiría un efecto disuasorio a la hora de comenzar el procedimiento y reclamar lo que les corresponde. Por ello, se dispensa al perjudicado del pago del Abogado y Procurador cuando la cláusula haya sido declarada nula.

Por otra parte, existen opiniones diversas entre expertos en lo que respecta al vencimiento del plazo para reclamar. No obstante, la mayor parte coinciden en apuntar a que la prescripción de la acción se produce a los 5 años desde que la declaración de abusividad de la cláusula contractual.

¿ Y cuáles son estos gastos hipotecarios?

Hablamos, de un lado, de los gastos de constitución y cancelación de la hipoteca. Se habrán de devolver, en principio, de forma íntegra. Incluyen los gastos de notaría, de registro, de gestoría y de tasación. Además, se incluye el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), pero con esta partida no sucede lo mismo que en los anteriores.

En el caso del AJD, ha sido objeto a lo largo del tiempo de conflictos que fueron finalizados incluso en el Tribunal Supremo. En marzo de 2018 el Alto Tribunal declaró que el AJD debía de pagarlo el consumidor, no el banco. Debido a la poca acogida de esta decisión, el Gobierno, en noviembre del mismo año, dispuso a través del Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, que los bancos tendrían que asumirlo a partir de ese momento. Así las cosas,  hasta el 10 de noviembre de 2018, el AJD sería asumido por el prestatario y, a partir de ese momento, por el banco.

Por ello, cabe resaltar que, en principio, no se podrá reclamar a los bancos el importe satisfecho por el AJD, pues entraría en la salvedad contemplada por el TJUE en lo que respecta a los gastos que deberán ser asumidos por el consumidor porque la normativa nacional así lo dispone.

Por otra parte, en tanto a gastos hipotecarios, también existe la denominada comisión de apertura, con diferente base legal a los anteriores. En este caso, el TJUE señaló que la abusividad deberá ser concretada caso por caso, siendo tarea de los jueces el determinar en función de las circunstancias particulares. Así, tendrán que entrar a valorar, principalmente dos cuestiones:

  • De un lado, la “transparencia”, es decir, que el consumidor estuviese debidamente informado de su existencia y funcionamiento, es decir, de la repercusión económica de la comisión de apertura.
  • De otro lado, el desequilibrio producido entre las partes. Esta circunstancia trae causa de que el coste efectivo del servicio suele ser bastante inferior a la comisión de apertura que se le factura al consumidor.

Tanto bancos como particulares habrán de estar debidamente informados y ser conscientes de qué partidas de gastos se incluyen entre los abordados por esta novedosa sentencia que traerá, sin duda, bastante actividad judicial y extrajudicial.

También te puede interesar:

LABE Newsletter

Nuestra newsletter, redactada por los profesionales de LABE Abogados, te mantendrá al día sobre la actualidad jurídica de España e internacional.

Si quieres empezar a recibir nuestras alertas completa el siguiente formulario.

DATOS DE CONTACTO


Centro de preferencias de privacidad

Necessary

Advertising

Analytics

Other

ES EN RU ZH-CN