La regulación de las SOCIMIS y los fundamentos prácticos

El REIT en España se convirtió en Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) en octubre de 2009, cuyo marco legal está recogido en la Ley 11/2009, de 26 de octubre. Desde su primera publicación ha sufrido algunos cambios, el más importante tuvo lugar en 2012 debido a las novedades en las leyes fiscales que se aplican a estas entidades y las han convertido en vehículos de inversión increíblemente atractivos para el sector inmobiliario.

 

¿Qué son las SOCIMI?

El objeto social de las SOCIMI, que son sociedades anónimas, es poseer (i) activos de carácter urbano para su arrendamiento (por adquisición o promoción), (ii) acciones o participaciones en el capital social de otras SOCIMI o entidades extranjeras dedicadas en actividad similar o relacionada (vehículos conocidos por las siglas REIT, que significa Real Estate Investment Trusts). Desde 2012, las SOCIMI están exentas del impuesto de sociedades, lo que les ha dado una ventaja frente a otras SOCIMI extranjeras.

¿Cuáles son los elementos prescriptores de una SOCIMI?

Requisitos legales

Para que las SOCIMI puedan acogerse al régimen fiscal especial, deberán cumplir los siguientes requisitos:

• Capital social mínimo de cinco millones de euros

No es necesario realizar pagos en efectivo porque la suscripción del capital social puede realizarse mediante aportaciones no dinerarias (como la incorporación de bienes inmuebles al patrimonio de la SOCIMI).
Las SOCIMI pueden constituirse para un único activo inmobiliario, lo que favorece su uso en proyectos inmobiliarios donde la existencia de una sociedad por proyecto (y un activo por sociedad) es imprescindible a efectos de una adecuada gestión del riesgo. Una dirección española no es un requisito para la propiedad.

• Entrada de sus acciones en un sistema multilateral de negociación o en un mercado regulado

En teoría, el mercado regulado de cualquier país (como nuestras Bolsas de Valores tradicionales) puede satisfacer este requisito. La norma establece que si el país en cuestión no es miembro ni de la Unión Europea ni del Espacio Económico Europeo, debe ser, no obstante, un territorio con el que exista un intercambio efectivo ininterrumpido de información fiscal durante todo el período impositivo.
Solo los socios comerciales españoles, los de los Estados miembros de la UE o los del Espacio Económico Europeo están permitidos en los sistemas comerciales multilaterales.

• El 80% de los activos inmobiliarios son de carácter urbano

Su patrimonio deberá estar invertido en bienes inmuebles de carácter urbano que se destinen al arrendamiento, o en terrenos para la promoción de inmuebles que se destinarán a tal fin, siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes. así como en acciones o participaciones en otras SOCIMIs o SOCIMIs extranjeras con anterioridad a su adquisición.

Asimismo, al menos el 80% de los ingresos de cada ejercicio deberán proceder del arrendamiento de inmuebles para la realización del objeto social o de dividendos repartidos por las SOCIMI filiales. Las ventas de activos calificados que resultan en ganancias de capital no están incluidas en este porcentaje.

• Cada año, la empresa distribuye sus utilidades a sus socios en cierta proporción según el origen de las utilidades

Las siguientes son las pautas de distribución según el lugar donde se recibió el beneficio:

1. Se distribuirá el 80% de las ganancias generales, incluidas las de los ingresos por alquiler.
2. Distribución del 50% de los beneficios obtenidos por la enajenación de bienes (inmuebles, acciones y participaciones) que se acojan al régimen fiscal especial (acciones, participaciones y bienes destinados al arrendamiento). Dentro de los tres años siguientes a la fecha de transmisión, el 50% restante debe reinvertirse en activos adecuados. En caso contrario, la totalidad del importe de la prestación de que se trate deberá distribuirse junto con las demás prestaciones.
3. Por último, pero no menos importante, las sociedades participadas por SOCIMI están obligadas a distribuir el 100% de sus dividendos.

 

• Deben pasar un mínimo de tres años desde la última vez que se arrendaron las propiedades
  
  Calcula el período de tiempo que los inmuebles han estado disponibles para el arrendamiento a estos efectos, permitiéndose un máximo de un año.

En cuanto a cómo debe interpretarse este requisito, Hacienda Pública considera que, en situaciones en las que nos encontramos ante inmuebles complejos (como un centro comercial donde no se ha declarado la división horizontal), no es necesario que se cumpla el plazo del arrendamiento para cada local individualmente. En cambio, el grado de cumplimiento global se evaluará sin tener en cuenta la posibilidad de que algunos locales se queden ocasionalmente sin alquilar.

En cuanto al endeudamiento o la financiación externa, no hay restricciones.

Especificaciones de la DGT

La Dirección General de Tributos ha confirmado que los dos últimos puntos siguientes son pertinentes en relación con los requisitos antes señalados:

• Si la entidad cotizada no es la propia SOCIMI sino su matriz, entonces las SOCIMI no necesitan cumplir con todos estos requisitos.
• A la hora de elegir el plan, no se deben cumplir todas las condiciones antes mencionadas. En este sentido, algunos de los requisitos, especialmente el relativo a la cotización, pueden cumplirse dentro de la ventana de dos años siguientes a la opción por el régimen SOCIMI, sin perjuicio de la aplicación del régimen fiscal a partir del ejercicio, siempre que se comunica a la Administración Tributaria competente la opción por el régimen fiscal especial aplicable a las SOCIMI (siempre que se haga dentro del plazo establecido para ello).

 

Un sistema tributario de tipo cero es su principal atractivo

Las SOCIMI tributan al 0% del Impuesto sobre Sociedades, lo que las convierte en una inversión atractiva para cualquier inversor, resida o no en España, y permite contrastarlas con la tributación de otras SOCIMI extranjeras que se han desarrollado en naciones occidentales con tanto éxito.

Existen tres escenarios diferentes para la tributación de los inversores:

• El régimen de SOCIMI puede ser ventajoso para los contribuyentes residentes, personas jurídicas sujetas al Impuesto sobre Sociedades, (o contribuyentes no residentes con establecimiento permanente en España), que incluirán el dividendo en su base imponible sin tener la opción de utilizar la exención para evitar doble imposición.
• Contribuyentes individuales residentes que incluirán el dividendo en su base imponible de ahorro del impuesto sobre la renta.
• Salvo que se utilice una exención matriz-filial o un tipo inferior, los dividendos de una SOCIMI estarán sujetos a una retención del 19% para los no residentes sin establecimiento permanente en España. De esta forma, los inversores no residentes en España (por ejemplo, fondos que inviertan en hoteles, centros comerciales, o cualquier otro tipo de inmueble que se pueda arrendar) podrán maximizar la efectividad de sus inversiones inmobiliarias en España para arrendamiento. con una tasa de impuesto de sociedades del 0% y una retención del 0% según la directiva matriz-filial, recibiendo los rendimientos de su inversión libres de implicaciones fiscales.

 

No es oro, sin embargo, todo lo que reluce, ya que se desvía de la regla general de imposición cero cuando una entidad reparte beneficios a socios cuya participación en el capital social sea igual o superior al 5% del capital social y dichos dividendos, a la sede de dichos socios, están exentos o tributan a un tipo inferior al 10%, en cuyo caso se prevé la aplicación de un impuesto especial en la sede de la SOCIMI y se obliga a su pago.

Cabe señalar que una parte importante de las inversiones inmobiliarias españolas realizadas por inversores no residentes solía estructurarse a través de sociedades radicadas en Estados miembros de la Unión Europea. En consecuencia, este impuesto especial será de aplicación con carácter general a los inversores no residentes que residan en paraísos fiscales o en países (incluso en el marco de la Unión Europea) donde dicha distribución de dividendos pueda beneficiarse de un régimen de exención. La nueva regulación de las SOCIMI ha provocado que muchas de estas estructuras empiecen a revisarse a partir de 2012.

Los beneficios del ejercicio que no sean distribuidos por las SOCIMI también deberán incluirse como cuota en sus impuestos sobre sociedades a partir de 2021 si no han tributado al tipo normal del impuesto y no pueden acogerse al citado plazo de reinversión de tres años. Esta tasa estará sujeta a un impuesto a la tasa del 15%.

El Impuesto Oneroso de Transmisiones Patrimoniales en que se incurre por la adquisición de viviendas en arrendamiento y suelo para la promoción de viviendas en arrendamiento también se bonifica en un 95% para las SOCIMI, siempre que se cumplan las necesidades de mantenimiento de estos activos durante el mencionado período de tres años.

 

¿Dónde puede obtener una cotización?

Mercados regulados vs SMNs

En España y en cualquier otro estado miembro de la UE o la Comunidad Económica Europea, las SOCIMI tienen la opción de cotizar sus acciones en mercados regulados, que suelen estar sujetos a requisitos regulatorios más estrictos, o en sistemas multilaterales de negociación (SMN), cuya regulación es siempre mucho más flexible.
Actualmente, las SOCIMI pueden ser admitidas a negociación en BME MTF Equity y Portfolio Stock Exchange, en España existen dos SMN.

 

BME MTF Equity

a. Información importante del mercado.

Desde 2012, el mercado BME MTF Equity, anteriormente conocido como Mercado Alternativo Bursátil o MAB, ha sido una opción viable para que las SOCIMI cumplan con el requisito de cotización.

BME MTF Equity es un SMN gestionado por BME Holding, el mayor operador de los mercados financieros y de valores del país. Está regulado por la CNMV.

BME MTF Equity dispone de un segmento para PYMEs en crecimiento denominado BME Growth que, entre otras cosas, está hecho para SOCIMI. Este segmento coexiste con BME IIC y BME ECR.

Las principales normas de BME Growth se encuentran en (i) la Circular 1/2020 sobre normas de incorporación al mercado, modificada posteriormente por la Circular 2/2022; (ii) la Circular 3/2020 sobre la información que deben facilitar las sociedades anónimas; y (iii) la Circular 5/2020, que también contiene las normas para la contratación de acciones.

Este segmento puede estar formado tanto por sociedades anónimas extranjeras como por SOCIMI españolas con capitalizaciones inferiores a mil millones de euros y objeto social y regímenes de inversión comparables a los de las SOCIMI españolas.

Las SOCIMI de nueva constitución o sociedades extranjeras comparables que inviertan menos del 70% del valor de mercado de sus activos en inmuebles con un fuerte componente urbano destinados al arrendamiento podrán ser calificadas como “SOCIMI en Desarrollo” en el momento de su constitución. Se realizará una revisión anual de esta identificación.

1. ¿Qué componentes son esenciales en el proceso de constitución de una SOCIMI en el segmento BME Growth?
   
   Para incorporarse a BME Growth, las SOCIMI deben seleccionar un asesor colegiado del registro especial del mercado. En el momento de la incorporación y posteriormente durante la cotización de la empresa, este asesor servirá como punto de contacto para las autoridades reguladoras. Su función principal es determinar si las SOCIMI interesadas en operar en el segmento BME Crecimiento son aptas para ello y asesorarles sobre las nuevas reglas de negociación de sus valores, así como sobre cómo preparar y presentar los datos financieros y de negocio necesarios para hazlo

   BME Growth también exige a las SOCIMI que firmen un contrato con un proveedor de liquidez, que puede ser una empresa de servicios de inversión o una entidad de crédito, para favorecer la liquidez y negociación de las acciones de las SOCIMI. Los principales objetivos de este contrato son incrementar la liquidez de las operaciones que afecten al precio de las acciones de las SOCIMI, conseguir una adecuada frecuencia de contratación, y disminuir las fluctuaciones de precios que no sean provocadas por la propia tendencia del mercado.

   Además de otros documentos, la SOCIMI deberá incorporar una valoración realizada por un tercero experto de acuerdo con las normas de valoración generalmente aceptadas, que servirá para establecer el primer precio de referencia. Si la SOCIMI hubiera realizado una colocación de acciones u otra operación financiera relevante para la determinación de ese primer precio de referencia dentro de los seis meses anteriores a la solicitud de constitución, dicha valoración no será necesaria.

 

1. Free float

Los accionistas minoritarios de la compañía (aquellos con una participación inferior al 5%) deben ser titulares de acciones con un valor de mercado de al menos dos millones de euros o que representen el 25% del capital social para poder incorporarse a BME Growth. El exceso no se computará en el cómputo del total distribuido si el mismo accionista minoritario posee acciones valoradas en más de un millón de euros.

 

Adicionalmente, BME Growth requiere la presencia de al menos 20 accionistas minoritarios que no sean el accionista o accionistas de referencia y que posean cada uno una participación de al menos 10.000 euros (a excepción de las distribuciones masivas entre más de 500 accionistas) para evaluar si la distribución accionaria es suficiente.

¿Qué trámites y plazos son necesarios para la integración de las SOCIMI en BME Growth?

Las SOCIMI, cuando se presenten al segmento BME Growth, deberán presentar una solicitud de admisión a cotización por escrito junto con un documento informativo de incorporación al mercado, o DIIM, en el que, además de la información financiera y societaria, será necesario incluir información sobre los activos inmobiliarios y su gestión. El DIIM, por ejemplo, detallará los activos inmobiliarios, su calendario de amortización, su ubicación y su estado actual. También, describirá sus estrategias de inversión y reemplazo, así como los posibles costos de puesta en marcha asociados con los cambios de inquilino.

Salvo que la empresa emisora ​​sea una empresa constituida fuera del Espacio Económico Europeo, en cuyo caso también podrá optar por utilizar US GAAP, la información financiera proporcionada al mercado deberá estar preparada de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) o las normas nacionales contables.

En este momento, se necesitan alrededor de cuatro meses para ser elegible para negociar en BME Growth. De todos modos, el plazo exacto depende de una serie de variables, entre las que se encuentran la necesidad de una reestructuración societaria previa, la realización de una oferta pública de venta o suscripción, o la naturaleza de la información que se incluirá en el DIIM.

Los accionistas principales, los administradores y los ejecutivos principales deberán comprometerse a no enajenar acciones ni realizar actividades que tengan la consideración de enajenación de acciones dentro del año siguiente a la incorporación de la sociedad al mercado, con excepción de las acciones que sean objeto de una oferta de venta, tenga o no la consideración de oferta pública, si la empresa tiene menos de dos años de funcionamiento.

¿Qué requisitos de información y transparencia serán de aplicación a las SOCIMI incluidas en BME Growth?

1. Las SOCIMI estarán obligadas a difundir información al mercado de forma periódica y ocasionalmente una vez admitidas a negociación sus acciones en BME Growth. El objetivo del marco regulatorio de este segmento es lograr un equilibrio entre dos principios rectores: (i) suficiencia, que establece que los posibles inversionistas deben tener acceso a suficiente información para evaluar sus decisiones de compra y venta; y (ii) la sencillez, propia de un sistema multilateral de negociación sujeto a menores requisitos regulatorios que el Mercado Continuo.

   Semestralmente, las SOCIMI deberán distribuir al mercado un informe financiero con los datos financieros clave del semestre correspondiente para su difusión en el mercado.

   Están obligados a publicar las cuentas anuales auditadas y el resultado de la valoración de sus activos inmobiliarios realizada por un experto independiente de acuerdo con estándares de amplia aceptación cada año, tan pronto como sea posible y no más tarde de cuatro meses después del cierre contable de cada ejercicio económico.

   Por el contrario, las SOCIMI, como entidades emisoras, estarán obligadas a compartir con el mercado de distribución toda la información que sea pertinente y pueda tener un impacto sobre los valores que dicha sociedad haya admitido a negociación entre otras cosas:

• La ganancia o pérdida de acciones por cualquier accionista cuya participación aumente, disminuya o alcance el 5% del capital social y múltiplos sucesivos.
• Los pactos parasociales que afecten a la transmisión de acciones o a los derechos de voto de los accionistas podrán suscribirse, prorrogarse o rescindirse.
• Las acciones comerciales o financieras que tengan un impacto en los valores incluidos en el segmento y las elecciones realizadas en relación con el ejercicio de los derechos de los inversores, incluidas las fechas pertinentes.

 

Finalmente, las SOCIMI están obligadas a disponer de una página web en la que puedan publicar toda la información que periódicamente u ocasionalmente remitan al mercado, así como toda la documentación pública relacionada con el proceso de admisión a cotización de sus acciones.

Una nueva opción: Portfolio Stock Exchange

La CNMV aprobó Portfolio Stock Exchange, un nuevo SMN con sede en Madrid, en junio de 2022. Este nuevo mercado se promociona como el primero en integrar todos los servicios de negociación, post-negociación y custodia de valores en una misma plataforma y de forma totalmente digital, eliminando con la mayoría de los intermediarios y logrando importantes ahorros de costos para los emisores.

El mercado está abierto a la admisión a negociación de acciones de SOCIMI y es apto para cumplir el requisito de contratación previsto en la Ley 11/2009 para acogerse al régimen fiscal especial.

Además de otras singularidades, Portfolio Stock Exchange establece requisitos de distribución (el público debe poseer el 20% del capital social o acciones con un valor mínimo de tres millones de euros), pero no un número mínimo de accionistas minoritarios independientes. Si transcurrido ese tiempo se ha superado el 50% del umbral, se podrá solicitar otra prórroga. Estos requisitos pueden implementarse gradualmente durante un período de cinco años después de la admisión.