La existencia de defectos o vicios en las construcciones, sigue siendo una realidad en nuestros tiempos, y una fuente constante de litigios en base a las responsabilidades que nacen de la producción de tales defectos o vicios constructivos. Se trata de un problema especialmente
relevante, en la medida en que afecta, entre otros, a bienes de primera necesidad, como la vivienda.

Dado el impacto social y económico que representan, es lógico que se trate de uno de los aspectos que más preocupaciones suscita entre los agentes de la edificación, pues éstos, como consecuencia del ejercicio y desarrollo de su profesión, están sujetos a cuantiosas responsabilidades patrimoniales y además durante largos periodos de tiempo. Todos ellos, tanto promotores, constructores, proyectistas como directores de obra y de ejecución de obra, están sujetos a diversas responsabilidades en el desarrollo de sus respectivas funciones. Dichas responsabilidades se configuran de forma individualizada, pero también con carácter solidario, previéndose la posibilidad del ejercicio de acciones de repetición entre los distintos agentes, una vez saldadas las responsabilidades oportunas frente al propietario.

La propia complejidad del proceso de edificación, se traslada también al ámbito jurídico, pues nuestro ordenamiento ofrece una pluralidad de regímenes jurídicos distintos. El régimen legal, el contractual, el extracontractual e incluso regímenes específicos para una protección reforzada de los consumidores y usuarios. Estos regímenes coexisten, se solapan y se segmentan para tratar de abarcar todos y cada uno de los aspectos en los que puedan surgir controversias entre los intervinientes en el proceso de edificación y el adquirente final. Cada uno de estos regímenes, regula con mayor o menor extensión, las diferentes responsabilidades en que puede incurrir cada agente de la edificación.

El pilar fundamental de esta normativa, está constituido por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), que constituye una superación de la normativa anterior, sustentada principalmente por el art. 1591 del Código Civil, que no obstante sigue vigente. En el marco de este régimen, se entiende por “vicio” o “defecto” aquellas manifestaciones dañosas de carácter material que evidencian la falta de calidad de la edificación, por no concurrir los requisitos básicos exigibles en todo proceso de edificación relativos a la funcionalidad, habitabilidad y seguridad, y que son determinantes del nacimiento de responsabilidad patrimonial.

Los defectos constructivos que pueden producirse, se agrupan en la LOE bajo tres categorías principales, de distinta relevancia: defectos estructurales, defectos relativos a la habitabilidad y los defectos de terminación o acabado. Cada tipología de defectos está sujeta a un plazo de garantía distinto, que se computa desde la fecha de recepción de la obra, sin embargo, ello no constituye un obstáculo para el nacimiento de la responsabilidad por la producción del vicio una vez transcurridos esos plazos de garantía, pues existen diversos regímenes de responsabilidad, que pueden extender su aplicación más allá del ámbito temporal de la LOE y que son plenamente compatibles con dicha normativa, pudiendo los perjudicados ejercitar las acciones generales sobre incumplimiento contractual, acciones resolutorias, por vicios de consentimiento o incluso las acciones edilicias del Código Civil.