¿Son legales las cancelaciones masivas de licencias de pisos turísticos en España?
Miles de propietarios en España están viendo cómo sus licencias de vivienda turística son revocadas, suspendidas o denegadas en ciudades como Córdoba, Granada, Valencia, Madrid o Barcelona. ¿Qué está ocurriendo y hasta qué punto estas decisiones son legales?
Desde LABE Abogados te explicamos los cambios normativos, los casos reales y las claves jurídicas para que sepas cómo defender tus derechos frente a cancelaciones que podrían resultar injustificadas.
Normativa vigente: cambios clave en 2025
En 2025 han entrado en vigor nuevas normas estatales, autonómicas y municipales que han endurecido el marco legal de los pisos turísticos.
Ley Orgánica 1/2025: más poder para las comunidades de vecinos
Desde el 3 de abril de 2025, se exige autorización expresa de la comunidad de propietarios (mayoría de tres quintos) para destinar una vivienda al alquiler turístico. Además, la misma mayoría permite prohibir o limitar este uso en los estatutos de la comunidad.
Importante: quienes ya alquilaban antes del 3 de abril de 2025 conservan su derecho a continuar la actividad gracias a la protección de derechos adquiridos incluida en la ley.
Moratorias y suspensiones por comunidades autónomas
Regiones como Andalucía, Comunidad Valenciana, Baleares, Cataluña y Madrid han aprobado medidas para limitar el número de pisos turísticos. Algunas permiten suspender nuevas licencias por hasta tres años. Otras, como Cataluña, establecen un máximo de viviendas turísticas por municipio y caducidades automáticas cada cinco años.
Por ejemplo:
- En Andalucía, se ha habilitado a los ayuntamientos para imponer moratorias y modificar el planeamiento urbanístico.
- En Alicante, se ha suspendido la concesión de licencias desde diciembre de 2024.
- En Barcelona, se prevé eliminar todas las licencias de pisos turísticos en 2028 no renovándolas.
Registro nacional obligatorio
Desde el 1 de julio de 2025, todos los pisos turísticos deben inscribirse en el nuevo registro nacional y contar con un código identificativo. Anunciar una vivienda sin este código en plataformas como Airbnb puede dar lugar a sanciones de hasta quinientos mil euros.
Casos reales: revocaciones y cierres
- En Andalucía, la Junta ha cancelado más de 6.700 licencias, incluidas más de 1.000 en Granada y más de 600 en Córdoba.
- En Córdoba, Urbanismo ha revocado licencias por no cumplir con requisitos de acceso independiente o instalaciones separadas, incluso en viviendas ya en explotación.
- En Valencia, se han anulado registros por falta de documentación o por carecer de permiso vecinal, incluso en casos donde la actividad aún no había comenzado.
- En Madrid, una sentencia ordenó el cierre de diez apartamentos turísticos en una misma finca por vulnerar derechos fundamentales de los vecinos. La indemnización ascendió a casi treinta y nueve mil euros.
Análisis legal: ¿pueden impugnarse estas medidas?
Sí, muchas de estas cancelaciones pueden ser recurridas por vía administrativa o judicial. Los principales argumentos legales que permiten impugnarlas son:
- Protección de derechos adquiridos: si ya alquilabas antes del 3 de abril de 2025, la comunidad no puede exigirte autorización con efectos retroactivos.
- Prohibiciones arbitrarias: algunas moratorias municipales se han aprobado sin estudios técnicos o informes urbanísticos que justifiquen la medida.
- Ausencia de procedimiento: en algunos casos no se ha respetado el derecho de audiencia, ni se ha abierto trámite de participación pública.
- Discriminación de uso: se prohíbe el alquiler turístico pero no otras modalidades similares (como alquileres temporales o habitaciones).
- Ausencia de indemnización: en muchos casos se retira el uso turístico a viviendas que contaban con licencia sin ofrecer compensación alguna.
Acciones legales emprendidas por los afectados
- En Córdoba, más de cien propietarios han recurrido la revocación de sus licencias por motivos urbanísticos.
- En Alicante, la asociación APTUR ha impugnado la moratoria alegando falta de motivación técnica y ausencia de procedimiento.
- En Valencia, se han presentado peritajes que desacreditan la existencia de saturación turística.
- En Cataluña, miles de propietarios han recurrido la no renovación automática de sus licencias ante la administración y los tribunales.
Conclusión: se puede actuar legalmente
Las medidas contra las viviendas de uso turístico deben cumplir con los principios de legalidad, proporcionalidad, motivación técnica y respeto al derecho de propiedad. Muchas de las cancelaciones que están en marcha en España podrían no superar el control judicial.
Si eres propietario de una vivienda turística y has recibido una notificación de revocación, suspensión o denegación, es fundamental que te asesores a tiempo y actúes dentro del plazo legal.
En LABE Abogados contamos con un equipo especializado en derecho urbanístico, propiedad horizontal y regulación turística. Te ayudamos a proteger tu patrimonio con todas las garantías jurídicas.