Cómo afecta la nueva ley de vivienda a inquilinos y propietarios

Inquilinos y la nueva ley de vivienda

Con la nueva ley de vivienda se ven aumentados los derechos de los inquilinos. Sin embargo, antes de nada, se debe hacer una distinción entre aquellos inquilinos que tengan la vivienda en zona tensionada o no. La definición de lo que se entiende por zona tensionada está establecida en la nueva ley, aunque quienes tienen la última decisión para definir qué zona es tensionada son las Comunidades Autónomas.

Se podría definir como zona tensionada a aquellas zonas donde el precio de la vivienda está disparado. Se entienda esto cuando el alquiler supone más del 30% del salario o cuando el precio del alquiler ha sido tres puntos mayor que el IPC en los últimos 5 años.

Las nuevas medidas para los inquilinos

En este caso, vamos a ver cuáles son las medidas que va a aplicar el gobierno a todos los inquilinos que se encuentren de alquiler, independientemente de que se trate de una zona tensionada o no:

• En 2023 sólo podrán aumentarles la renta del alquiler en un 2% y para 2024 únicamente un 3%. En 2025 todavía no se sabe cuánto será en máximo por ciento ya que el INE creará un nuevo índice para determinar el incremento anual de rentas, dejando de ser el índice de referencia el IPC.
• Aquellos inquilinos con vulnerabilidad social o económica podrán presentar una acreditación para pedir la prórroga de un año una vez finalizado el contrato vigente.
• Todos los gastos de inmobiliaria y de formalización de contrato pasarán a estar a cargo del propietario o arrendador.

Medidas para los inquilinos que se encuentren en zonas tensionadas

• El inquilino puede solicitar una prórroga de contrato de hasta tres años una vez finalice el contrato actual.
• Los nuevos contratos que se presenten no pueden tener un precio libre ya que dependerá de si el propietario es gran tenedor o no. En estos casos el incremento podría variar.
• Todas aquellas medidas que no hayan sido alquiladas en los últimos años también tendrán una limitación de precio, en caso de que así lo decida la Comunidad Autónoma si decide nombrar a esa área como zona tensionada.

Propietarios y la nueva ley de vivienda

Como ya hemos visto aplicado en las medidas que repercuten al inquilino, los propietarios tendrán que:

• Hacerse cargo de los gastos de inmobiliaria y de formalización de contrato.
• Actualizar los precios de vivienda a un máximo del 2% en 2023, a un máximo del 3% en 2024 y por determinar el máximo de 2025.
• Adaptarse a la limitación de establecer un nuevo precio si la caducidad del contrato se produce en 5 años.

Medidas para los propietarios que sean grandes tenedores

Los propietarios que se consideren grandes tenedores (aquellos que poseen más de 10 viviendas o 5 viviendas en zona tensionada) se tendrán que acoger a la nueva ley de vivienda que establece más obstáculos para los casos de desahucio y distintos índices para la actualización de las rentas.

• Se modifica la reducción impositiva por el alquiler de inmuebles en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que hasta ahora se situaba en el 50% (anteriormente era del 60%).
  1. Un 90% si se aplica una disminución de precio de al menos un 5% en una zona protegida: cabe prestar atención a esto, ya que es un estímulo considerable, al reducir un 5% al dueño le puede resultar en un beneficio neto superior que sin el descuento.
  2. Un 70% si se renta por primera vez una propiedad en una zona de alta demanda a jóvenes (hasta 35 años) o si el inmueble participa en algún programa público de control de precios de alquiler
  3. Un 60% por remodelación o mejora

• Existe una nueva categorización para todas aquellas viviendas vacías con nuevos recargos en el IBI que pueden variar desde el 50% al 150%.

¿Qué es un gran tenedor?

Se entiende como gran tenedor de vivienda a aquella persona física o jurídica que sea titular de más de cinco inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1500 metros cuadrados.

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